Alexander Garrett, yeni UFRS 16 mevzuatının uzun vadeli ofis alanı kiracılarının daha esnek çözümlere başvurmasına sebep olabileceğini belirtiyor.
Gemilerin, uçakların, sondaj kulelerinin, trenlerin, mağazaların ve otellerin bir ortak yönü vardır. İşletmeler son yıllarda bu değerli varlıkları faaliyet kiralamaları ile havada kapıyor. Bu eğilim, şirketlere bilançosunda muhasebeleştirmek zorunda olmaksızın mal varlığı elde etmelerini sağlayan, daha büyük bir savurganlığın bir ayağı olarak görülebilir. Gelecek ocak ayı itibarıyla, yeni bir uluslararası muhasebe standardı olan UFRS 16 ile bu uygulamalarda duraksama yaşanacak. Çünkü artık kira sözleşmeleri de şirket hesaplarında borçlanma olarak yansıtılmak zorunda olacak ve saklanamayacak.
Bunun sizinle ne ilgisi olduğunu düşünüyor olabilirsiniz. Bu listeye eklenebilecek bir madde daha var; o da ofisler. Eğer kuruluşunuz (pek çok diğer kuruluş gibi) çalışma alanlarının çoğunun mülk sahibi değilse ve uzun vadeli sözleşmeler ile bunları kiralıyorsa gelecek yıldan itibaren bu borçlanmaların beyan edilmesi gerekecek. En büyük giderlerinden biri kurumsal gayrimenkuller olan şirketler için bu, bilançolarda büyük dalgalanmalara yol açacak. Hatta bazı durumlarda şirketin borçlanmasını önemli ölçüde artıracak.
Kısacası, kiralama portföyünüzü yeniden değerlendirmenin zamanı geldi. Kimileri UFRS 16’nın masumca uzun vadeli kiralamalardan uzak durmayı teşvik edeceğine ve yeni standardın konu almadığı kısa vadeli, esnek çalışma alanlarına doğru bir eğilim artışı gözleneceğine inanıyor.
Kiralama borçları
Kiralamalar için yeni bir muhasebe standardı oluşturma girişimi, Uluslararası Muhasebe Standartları Kurulu başkanı olduğu zamanlarda "Ölmeden önce en büyük arzularımdan biri hava yolları şirketinin bilançosunda gösterilmiş olan bir uçakta uçabilmek." şeklinde iğnelemelerde bulunan Sir David Tweedie’ye atfediliyor. Tweedie, neredeyse tüm hava yolları şirketlerinin o zamanlarda borçlarının gerçek boyutunu maskelemek için uçaklarını kiraladığı imasında bulunuyordu.
UFRS 16’nın yolda olduğu belliydi. Temel hükmü ise, gayrimenkul kiracıları veya mülk sahipleri için, artık faaliyet kiralamaları ile finansal kiralamalar arasında bir fark gözetilmeyeceği ve tümünün "kiralama borcu" olarak beyan edilmesi gerektiği yönünde. İstisnai olarak, 12 aydan daha kısa vadeli kiralamalar için bu durum geçerli değil. Kısa vadeli kiralamalar, vadenin sonunda mülkü satın alma seçeneği bulunmadığı sürece muaf tutuluyor. Uluslararası Muhasebe Standartları Kurulu (IASB), kayıtlı şirketlerin neredeyse bilanço dışı 3 trilyon $(1) değerinde borçlanmaları olduğunu tahmin ediyor.
Yeni tür borçlanmaların kapsamı ise sektörden sektöre değişiklik gösterecek. Aptitude Software’in hazırladığı çarpıcı infografik(2), farklı sektörlere sıkıntı veren görünmez borçları "kiralama buz dağları" olarak gösterip perakendecilik ve lojistiğin en fazla kiralanmış varlık hacmine sahip olduğunu ortaya koyuyor.
Öteki yanda, PwC’nin araştırmasına göre çoğunlukla ofis ve araba kiralayan profesyonel hizmet şirketlerinin borçlanma düzeyleri, UFRS 16’dan sonra ortalama yüzde 42 oranında artış gösterecek(3).
Uzun vadede kaybedenler
Peki bunun ne önemi var? Moore Stephens muhasebe firmasında gayrimenkul yöneticisi Paul Fenner şöyle açıklıyor: "Şirketler büyük ölçekli kiralamalar yaptıklarında, yeni büyük varlıklar ve ilişkili borçlanmaların kayıtlarında oranlar katlanarak artacak ve toplam borçlanmayı hiç olmadığı kadar yükseltecek. Kredi sözleşmeleri toplam borç oranlarına göre hazırlanmış şirketler için bu durum muhasebe değişikliği nedeniyle ihlallere yol açabilir." 2015 tarihli bir anket(4), sermayedarların yüzde 80’inin UFRS 16’nın yürürlüğe girmesiyle kredi sözleşmelerindeki oranları düzenlemeyi veya gelecekteki sözleşmeler için yeni bir yaklaşım benimsemeyi planladığını gösteriyor.
Bazı durumlarda, şirketlerin finansal borçlanmaları tüm ayrıntılarıyla ortaya dökülürse yatırımcılar korkuya kapılabilir. Birleşik Krallık’taki bir kitabevi zinciri olan Borders 2011’de tasfiyeye gittiğinde, şirketin bilançosundaki borçlanmalardan çok daha fazlasına karşılık gelen uzun vadeli kiralama borçlarına maruz kaldığı ortaya çıktı.
Tüm bunlar ofis piyasası için ne ifade ediyor? Farklı varlıklarla birlikte ofis alanları kiralayanlar, muhasebe süreçlerini hiç olmadığı kadar karmaşık bulacaklar. Örneğin çok uluslu şirketlerde, ofis alanları genellikle yerel ülke düzeyinde kiralanır ve küresel hesaplara geçmeden önce tüm bilgilerin sınırlar, diller ve para birimlerine göre derlenmesi gerekecektir.
Esnek çözümler
Ancak asıl değişimin, UFRS 16’nın ofis piyasasında yaratacağı değişim olduğu öngörülüyor. Şirketlerin yeni bilançolarında borçlanmalarını en aza indirmek için kısa vadeli kiralamalara yöneleceği yönünde bir fikir birliği bulunuyor. Hatta, Savills gayrimenkul acentesinin mülk sahibi hizmetleri ekibine göre, kiralamalarla sermaye sağlanmasını engellemek adına, bazı ofis kiralamaları hizmet sözleşmelerine dönüştürülebilir. Savills: "Bu değişimler ile, tam hizmet sunulan ofisler ve iş birliğine dayalı çalışma alanlarında büyük bir artış gözlemlenebilir."
Gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield’in 2018 tarihli Ortak Çalışma konulu raporu(5) da bu görüşü destekler nitelikte. Raporun yazarları şunları dile getiriyor: "12 aydan daha kısa süreli kiralamalar veya işletme ruhsatları, UFRS 16’nın kapsamı dışında kaldığından, esnek çalışma alanlarına olan talepte artış görülmesi bekleniyor. Çünkü kiralayanın bilançosunda kira borçlanmasının gösterimi zorunluluğu bulunmuyor."
Hikayenin özünde ise, çalışma alanında kontrolün kimde olduğu, yani "erişim hakkı" yer alıyor. Regus gibi esnek çalışma alanları sunan şirketler, mülk haklarına sahip oluyor, talep ve uygunluğa göre kullanıcılara alan ve hizmet sağlıyor. Dolayısıyla, yeni muhasebe standardına göre bu, kiralama olarak değerlendirilmeyebiliyor. Cushman & Wakefield’ın Birleşik Krallık’taki mülk sahipleriyle yaptığı ankete(6) göre, "üçte bir oranında katılımcı, kiralama muhasebesi standartlarındaki değişimin talebi geleneksel alan kiralamasından esnek çalışma alanlarına yönlendireceğine inanırken kalan üçte ikilik dilim ise talepte dönüşüm olmasının muhtemel olduğuna inanıyor. Hiçbir katılımcı, değişimin gelecekteki talebi etkilemeyeceğini düşünmüyor."
BNP Paribas’ta gayrimenkul çözümleri küresel yöneticisi olan Jonathan Steel, yeni standardın şirketlerin temiz bir sayfa açabilmesi ve hangi varlıkların satın alınması, geleneksel olarak kiralanması veya ofis kiralama hizmetleri altında kullanılmasına karar verebilmesi için bir fırsat olduğunu söylüyor. Çözüm ne kadar esnek ise bilançodaki etki de o kadar küçük olacak, bu da bankaları ve yatırımcıları memnun edecektir.
Alexander Garrett, Birleşik Krallık basını için çeşitli iş sorunları üzerine yazılar yazan İngiliz serbest gazetecidir
Kaynaklar:
(1) https://www.ifrs.org/-/media/project/leases/ifrs/published-documents/ifrs16-effects-analysis.pdf
(2) http://blog.aptitudesoftware.com/multinational-companies-heading-leaseberg-huge-proportions
(3) https://www.pwc.co.uk/assets/pdf/ifrs-16-the-leases-standard-is-changing.pdf
(4) http://old.efrag.org/files/ED%20Leases%202013/Feedback_report_on_loan_
covenants_consultation.pdf
(5) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/research-and-insight/2018/coworking-2018
(6) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/news/2018/01/coworking-report
