İlerlemeyi en iyi tasvir eden görüntülerden biri, vinç ordusunun çevrelediği yüksek blok yığınlarıdır. Buna karşın, aynı binaların boş kalması da çöküşün bir simgesidir. İkincisi, dünya çapındaki şehirlerde gün geçtikçe daha sık rastlanan bir görüntüdür: İmarcılar, pazar için daha fazla kaynak sağlıyorlar ancak çalışma şekillerindeki bir değişiklik talebin azalmasına neden oluyor.
Harvey Kasırgası’ndan çok önceki zamanlarda bile Houston’da kullanılmayan çok sayıda ofis bulunuyordu. Ofislerin neredeyse beşte biri, yani yaklaşık 4,34 milyon metrekarelik bir alan boştu. Bu, ABD’de şu ana kadar görülen en yüksek oran. Washington DC’deki boş alan oranı 25 yıldır en yüksek seviyelerdeyken, şirketler daha büyük bir ekonomik yavaşlama ihtimaline karşı masraflarını azalttıklarından Çin’in Şanghay’da bulunan en yüksek binası bile kiracıların dikkatini çekmekte zorlanıyor.
Gayrimenkul danışmanlığı şirketi JLL, açıkladığı son Küresel Pazar Algı Endeksi’nde ofis kiralama faaliyetlerinin yılın ilk yarısında sabit kaldığını ancak boş alan oranlarının özellikle ABD ve Asya’da 2017 yılının sonlarına doğru artacağını belirtti.
Gayrimenkul hizmetleri firması Cushman & Wakefield, "Dünyada aşırı yapılaşma var mı?" sorusunu yönelterek bu durum için olası bir neden sunmuş oldu.
Firma, "Dünya çapındaki ofis binalarının sayısında benzeri görülmemiş bir patlama yaşanıyor. An itibarıyla 2019 yılının sonuna kadar tamamlanması beklenen inşaat halinde 65 milyon metrekareden fazla alan bulunuyor. Bu alan, Washington DC, Dallas, Londra, Singapur ve Şanghay olmak üzere beş şehrin üç yıllık ofis envanterini yeniden oluşturmak için gereken alana eş değer." sözleriyle durum tespitinde bulundu.
Bu, ofis binalarını daha verimli hale getirme yollarını araştıran pek çok şirket göz önüne alındığında kulağa tuhaf geliyor. Forbes 2013 yılında, sigorta firması Aetna bünyesindeki 35.000 çalışanın yüzde 47’sinin esnek çalışma alanlarını kullandığından şirketin yaklaşık 250 bin metrekarelik ofis alanını elden çıkararak yıllık 78 milyon $ tasarruf ettiğini yazmıştı.
İnşaat danışmanlık şirketi Aecom: "Çalışma alanlarının ortalama yüzde 40’ı temel çalışma günlerinin belirli bir zamanında boş kalıyor ancak kuruluşlar bu boş alan için ödeme yapmaya devam ediyorlar."
The Economist dergisine göre, sabit bir iş istasyonu bulunmayan ortak çalışma alanları "çalışanlara kendilerini baskı altında hissettirmeden onlara ayrılan yüksek ücretli gayrimenkul alanlarının azalmasını sağlıyor."
Bloomberg köşe yazarı Lionel Laurent, en azından Londra’da geçerli olan durumu şöyle ifade ediyor: "Teknolojinin sermayedeki yerinin artmasıyla birlikte, en modern ve en ilham verici çalışma alanları (Apple’ın San Francisco’da yer alan, uzay gemisi şeklindeki kampüsü gibi) için sayısı her geçen gün artan kulelere yenilerini eklemek gibi basit bir iş, Silikon Vadisi’nden ilham alınan bir silahlanma yarışına dönüştü. Diğer yandan, para sıkıntısı çeken bankalar da çalışanlarına müşterilerini tüm ofislerini tek bir yerde birleştirmeye ikna etmeleri konusunda baskı yapıyor. Tüm bu eğilimlerin sonucunda ise boş kalan gayrimenkullerle karşılaşıyoruz."
Gayrimenkul danışmanlığı firması Savills, bu yaz "donanımlı ofis alanlarındaki artışın geleneksel ticari gayrimenkul pazarını sekteye uğrattığı" açıklamasında bulundu.
Geleneksel sabit ofis alanlarının büyük bir kısmının mobil çalışanlardan dolayı kullanılmaması ve verimsiz hale gelmesiyle birlikte, ticari gayrimenkul dünyası tüm bu eğilimlerin sonucunda yapısal bir değişikliğe gidecek gibi gözüküyor. Haftanın en azından belirli bir kısmında uzaktan çalışanlarının sayısı her geçen gün artan işletmeler, boş masalar için ödeme yapmak ile kalıcı ofis alanlarını azaltarak daha esnek çözümlere yönelmek arasında bir seçim yapmak zorunda kalacaklar.
The Gig Economy adlı kitabın yazarı Diane Mulcahy, Harvard Business Review dergisindeki son makalelerinden birinde geleneksel ofis merkezli çalışma alanlarının yüksek maliyetli olduğunu ve sıradan bir ABD’li şirketin her yıl ofis alanı için çalışan başına 12.000 dolardan fazla harcama yaptığını belirtti. Mulcahy şu şekilde devam etmişti: "Bu durumda ofis alanlarından yatırım getirisi sağlamak zor olabilir ancak yüksek getiri sağlayan bir şirket bulmak bundan daha zordur."
Pazardaki büyümenin büyük bir kısmı, geleneksel ofis tedarikçilerinden ziyade paylaşımlı çalışma alanı sağlayıcıları sayesinde gerçekleşiyor. Ticari gayrimenkul sitesi Bisnow’da "Ofis kullanım oranlarındaki artışın çoğu, sektörü kasıp kavuran ortak çalışma kültüründen kaynaklanıyor." ifadeleri yer alıyor. Esnek ofis alanı tedarikçilerinin Londra’daki kiralama faaliyetlerindeki payı, son on yılın büyük bir bölümünde yüzde 1 ila 3 arasında değişirken, bu oran son üç yılda yüzde 7’nin üzerine çıktı. Paris ve Berlin gibi şehirlerde de bu alanda hızlı gelişmeler yaşandı.
JLL: "Günden güne çalışma alanlarında yeni tür ve formatlar denenip benimseniyor. Bunun yanında, portföylerdeki paylaşımlı, toplu veya ortak çalışma alanlarının sayısında da artış görülüyor."
Cushman & Wakefield, bunun sonucunda fikirlerini şöyle belirtiyor: "Bu açıdan bakarsak belki de dünyada aşırı yapılaşma yoktur. Belki de dünya artık ofis envanterini iyileştirmeye ve kiracılara gerçekten istedikleri şeyi vermeye başlıyordur."
Ancak bu iyileştirmeler, çalışanların ofis kullanma alışkanlıklarını değiştirmesiyle aynı zamana denk geldiğinden daha eski ve daha düşük kaliteli ofisler için ciddi bir tehdit oluşturuyor. Bu ofislerin ayakta kalabilmesi için çalışma dünyasındaki yeni taleplere uyum sağlaması gerekiyor.
